주택 구입에 앞서서 가장 중요하게 생각해야 될 것이 예산 책정이다. 본인의 수입과 지출내역에 따라서 본인의 능력에 맞는 예산책정을 미리 준비해 두는 것이 좋다.
융자 (Mortgage)
대부분의 캐나다 주택 구매자들은 은행에서 융자를 얻어서 집을 구한다. 한국에서 캐나다로 이민을 하여 랜딩 후 3년 이내인 사람들에 한해 약 65% 까지의 융자를 신용점수(Credit Score)에 관계없이 융자를 받을 수 있다. 하지만 3년 후에는 수입이 있어야 하며 이자와 원금을 합친 금액이 3배 정도의 Net Income(세금 납부 후 금액)이 되어야 한다.
취득세 (Property Purchase Tax)
취득세는 집값의 처음 $200,000에는 1%가 적용되며 나머지 금액 (Balance)에는 2%가 적용이 된다. 예를 들어 가격이 $500,000 인 주택을 구입 했을 때 취득세를 계산해보면
따라서 $500,000의 주택을 구입할 때 따르는 취득세는 $ 8,000이 된다.
취득세 감면조건
- 영주권자로서 주택 구입 가격이 $275,000 미만인 사람 (광역밴쿠버와 프래이져 벨리)
※ BC주 다른 지역 (광역밴쿠버와 프래이져벨리를 제외) $225,000
- 첫 주택 구입자로서 BC주에 1년 이상 거주한 사람 (BC주 예)
- 은행 Mortgage를 70% 이상 얻는 자
주택화재 보험 및 도난 보험 (House Insurance) 보험은 집의 크기와 가격에 따라서 조금씩 차이가 나게 된다. 일반적으로 $500~$1500 정도가 책정이 된다. 타운하우스, 아파트, 콘도 (Strata라고 일반적으로 분류가 되어진다) 의 경우에는 관리비에 화재보험이 포함되어 있기 때문에 도난보험만 가입하면 된다. ※ 은행 융자를 받아 주택을 구입하실 때 잔금이전에 반드시 화재보험을 들어두셔야 융자가 가능함을 명심해야 한다.
등기비용 (Legal Fee/Conveyance Fee)
주택구입시 변호사를 고용해서 깔끔한 등기이전 절차를 밟게 된다. 변호사 비용으로 약 $700 ~ $1500 정도의 비용이 들게 된다.
인스팩션 비용 (Home Inspection Fee) 일반적으로 구매자가 전문가를 고용해서 사고자 하는 집을 먼저 점검하게 된다. 문제가 발생했을 시 판매자와 협의해 문제를 해결할 수도 있고 문제가 심각할 경우 구매자 쪽에서 계약 파기를 할 수도 있다.
G.S.T.(Goods and Services Tax)
새 집을 구입할 경우에만 적용이 되는 세금으로 주택 구입가가 $350,000이하인 경우 NET GST가 주택구입가의 4.48%가 적용이 되며 그 이상일 경우 7%가 적용이 된다.
일반적으로 주택 구매자가 주택을 구입할 때 집의 가격만 생각하게 된다. 하지만 취득세, 변호사 비용, 인스팩션 비용, GST 등 기타비용을 감안해야 한다.
이사하기 전까지 준비해야 할 것들
- 전화국 (새 번호 혹은 사용하던 번호를 그대로 옮겨 갈수 있다)
- BC Hydro & BC Gas: 계약서에 명시되어있는 Possession Date에 맞추어서 이사 갈 집의 날짜를 알려주고 현재 사는 집의 이사날짜를 알려주면 Computer로 자동 조절해준다.
- Cable 회사에 Possession Date을 알려준다.
- 우체국 (필요한 3개월 혹은 6개월 동안 우편물 Forwarding 서비스를 일정한 금액을 지불하면 받을 수 있다.)
- 의료보험공단
부동산 중개인 선정 (Realtor)
집을 살 때 와 마찬가지로 중개인을 선정해서 집을 감정 받게 된다. 이때에는 무료감정이기 때문에 부담 없이 해도 무방하다.
가격선정 집을 팔 때 제값을 받기 위해서는 가장 적당한 가격에 집을 내놓아야 한다. Seller도 어느 정도 Market을 읽을 수 있어야 하며 터무니 없이 높은 가격에 Listing이 된다고 해서 좋은 가격을 받는 것은 아니다. 일반적으로 집값이 오르고 있을 경우 약간 높게 Listing을 하고 반대로 내리고 있을 때는 오히려 시세보다 약간 낮게 Listing을 하는 것이 현명하다. 집이 팔리지 않는 경우는 대개 가격이 높아서인 경우가 대부분이다. 집이 Market에 오래 있으면 구매자에게 매력을 잃게 되며 Buyer들에게 엉뚱한 의심만 불러 일으킬 수 있다.
집 단장
(1) Painting :
조금 귀찮고 불편하더라도 제값을 받고 집을 팔려면 깨끗이 집을 단장하고 Listing을 하는 편이 좋다. 특히 실내 Painting은 꼭 필요하다. Offer가 들어와서 페인트 값을 감안해 주면 된다고 하는 생각은 옳지 않은 생각이다.
(2) 하자보수 :
적은 돈으로 고칠 수 있는 것들은 반드시 수리를 Listing하기 전에 끝내는 것이 좋다. Seller의 입장에 대수롭지 않은 문제라도 Buyer에게는 나쁜 인상을 주기 마련이다. 집의 제반 하자는 Listing할 때 중개인에게 전부 밝혀야 하며 중개인과 의논해서 대책을 세워야 한다.
Offer
Seller가 Offer에 Sign을 할 때는 Buyer쪽보다 훨씬 더 신중해야 한다. Buyer쪽에서 대부분 조건 (Subject Clauses)을 걸고 Offer를 넣기 때문에 다시 생각할 기회가 있다. 하지만 Seller쪽을 그렇지 못한다.
Seller의 다른 조건을 제시하지 않는 한 훨씬 더 Buyer보다 불리하다. Buyer측의 Offer를 Accept하고 나면 Seller는 그 조건 그 계약내용대로 팔아야만 한다. 그러나 Buyer는 제시한 조건이 충족되지 않으면 조건해제 기간 안에 그 계약을 파기할 수 있기 때문이다.
Seller는 한꺼번에 여러 개의 Offer를 받을 수 있다. 몇 개의 Offer를 받았을 경우 중개인은 Seller를 위해서 더 좋은 가격과 조건을 위해 상대의 중개인과 협의하여 그 중 한 개를 골라 Counter Offer를 보낸다. Buyer쪽 Acceptance를 받으면 계약이 성사되어지고 Seller는 나머지 Offer중 하나를 더 선택해 Back-up Offer를 보낼 수도 있다. (단, Buyer가 동의할 경우)
임대차 계약서 작성
BC Residential Tenancy Act (BC주 임대차 계약법)에 의해서 서면 작성되며 계약서 용지는 일반 문방구 (Staple나 Office Depot에서 구매가 가능)에서 구입한다.
계약서는 작성 전에 아래 기술한 내용을 충분히 읽어 본 후에 계약에 임해야 한다.
주택임대는 일반 부동산 중개인들은 취급하지 않으며 주인과 세입자끼리 만나 작성하는 경우가 대부분이기 때문이다. 계약 전에 모든 집의 하자를 점검해서 List를 작성하고 주인의 서명을 받아야 하며 입주 후에 하자가 발견되었을 때는 즉시 주인과 연락을 취해야 한다.
계약기간
계약기간은 상호협의 하에 정하여지지만 일반적으로 Fixed Term으로 1년 계약이 대부분이다.
(1) Fixed Length (고정계약기간)
(2) Month to Month
(3) Daily or Weekly
그러나 Fixed Length인 경우 계약기간이 끝나면 자동으로 Month to Month로 할 것인지 그 시점에서 계약을 끝낼 것인지를 선택하여야 한다.
Rent Fee
Fixed Term으로 계약을 한 경우 1년 이내는 렌트비를 인상할 수 없다. 집주인이 렌트비를 인상할 때에는 계약기간이 끝나는 3개월 이전에 통지해 주어야 한다.
예를 들어, 4월 30일 계약이 만료되며 5월 1일부터 렌트비를 인상하려면 적어도 1월 1일 이전에 Notice를 서면으로 보내 주어야 한다.
임대차 종결
(1) 세입자가 계약기간이 끝나 나가기를 원할 때 :
한달 전에 Written Notice (서면)를 집주인에게 주어야 하며 보낼 때는 등기우편 (Registered Mail)으로 보내거나 직접전달 해야 한다.
(2) 집주인이 세입자를 내보낼 때 :
세입자와 마찬가지로 서면통지하며 그 집주소와 끝나는 날짜, 주인이름, 그리고 서명이 정확해야 하며 정해진 규격 Notice Form을 사용해야 한다.
(3) 집주인의 1개월 Notice가 필요한 경우 :
- 세입자가 다른 세입자나 주위 사람들의 생활을 방해하거나 불편을 줄 때,
- 임대건물에 손해를 입혔을 때,
- Security Deposit (담보예치금)을 30일 이내에 내지 않았을 경우,
- 계약할 당시보다 많은 숫자의 사람이 장기적으로 거주할 때,
- 정부기관의 요청에 의해 집을 비울 때,
- 주인의 동의 없이 다른 사람에게 세를 놓았을 때 (sublet)
(4) 2개월 Notice가 필요한 경우 :
- 새 주인이 입주를 원할 때.
- 현 주인이 거주를 원할 때,
- 집을 헐 계획이 있을 때,
- 건물수리를 위해 집을 비워야 할 때
