매매 물건 구하기
마음에 드는 매물을 구하는 것이 우선 급선무이다. 에이전트마다 독점으로 매물을 확보하고 있기 때문에 마음에 드는 물건이 있으면 그 에이전트에 가서 에이전트의 세일즈 담당과 함께 매물을 볼 수 있다. 신문이나 잡지, 매물 앞에 붙여놓은 싸인 보드, 에이전트 사무실 창에 있는 디스플레이, 웹사이트 등 다양한 방법으로 매물을 소개하고 있다.
원하는 지역과 예산을 고려하여 일반 주택, 빌라, 타운 하우스, 아파트, 유닛, 듀플렉스 등의 주택 형태를 선정한다. 최소한 100채를 봐야 한다느니 여기 저기 많이 볼수록 좋은 집을 살 수 있다고 하는데 그렇지 않다. 웹사이트나 광고에서 지역이나 형태나 가격을 고려한 후 일차 선정하여 실제 인스펙션을 하는데 마음에 들고 조건이 맞으면 몇 채를 보았느냐에 관계 없이 결정하는 것이 현명하다.
매매 방법 고려
부동산 매매 방법은 경매와 일반 매매로 나눌 수 있다. 경매는 구매자끼리 경쟁을 붙여 좀 더 높은 가격을 받아보자는 것이니 경매에 갈 때는 더 주고 산다는 생각으로 가야 한다. 일반매매에는 독점 매매와 오픈 매매(여러 부동산에 매물을 내어놓는 방법)가 있는데 통상 독점매매로 내놓으며 이 방법이 정상적인 매매방식이다. 쌍방간에 한 에이전트를 통해 흥정을 하여 거래를 하는 방법이 쌍방간에 이익을 준다.
오픈 매매는 통상 시장에 오래 나와 있는 매물이거나 팔아도 좋고 안 팔아도 좋은 물건들이어서 정상적인 흥정이 쉽지 않다. 때로는 에이전트끼리 과열 경쟁을 하여 시세보다 싸게 팔게도 되며 때로는 과열 경쟁으로 인해 시세보다 비싸게 살 수도 있다. 즉 살 경우, 운이 좋으면 싸게 살 수도 있고 운이 나쁘면 비싸게 살 수도 있다. 반대로 팔 경우 운이 좋으면 좋은 가격으로 팔 수도 있으며 운이 나쁘면 헐 값에 넘기게도 된다.
또한 에이전트끼리 경쟁을 하면서 상호 방해가 되어 거래가 자주 깨지는 결점이 있다. 그래서 이름이 있거나 튼튼한 에이전트는 오픈 매매에 가담하지 않으며 매물을 별로 확보하지 못한 에이전트들이 오픈 매매에 손을 댄다 .이 또한 매각자 입장에서 제 값을 받지 못하는 요소로 작용할 수 있다.
매물에 대한 조사
마음에 드는 매물이 있으면 그에 대한 조사를 해야 한다. 일반주택의 경우 빌딩 인스텍션과 페스트 인스펙션을 주로 한다. 즉 건물 상태는 좋은가, 또 흰개미 등 해충은 없는가 등을 조사한다. 유닛 등 공동주택인 경우 스트라타 써치, 즉 공공주택 관리 대장을 확인하여 수리나 증개축 기록, 공동 기금 재정 상태, 건물 상태 등을 조사한다. 이는 통상 매매절차를 대행하는 솔리시터(변호사라기 보다는 법무사)나 등기사가 대행한다.
법무사 수수료는 빌딩, 페스트 인스펙션, 사이트 서베이 등 추가 서비스가 포함되어 매도시 보다 비용이 약간 더 추가되어 보통 $1,200-$1,500 정도 된다. 추가로 페스트 인스펙션에 150불 내외, 빌딩 인스펙션에 250불 내외가 소요된다. 스트라타써치에는 통상 100불 내외가 소요된다.
계약 체결
계약 체결은 법무사나 양도사를 통하여 하는 전통적인 방법과 에이전트를 통하는 현실적인 방법이 있다. 이를 위해 동일한 2부의 계약서가 준비되는데 매도인이 서명한 계약서와 매수인이 서명한 계약서를 맞교환하면 계약 체결 행위가 완료된다. 계약서 교환이라는 말이 계약 체결이라는 말로 통용되는 이유가 여기에 있다.
법무사나 양도사를 통한 계약은 계약서를 검토하고 건물 상태나 기타 조사를 완료한 후 서명하게 됨으로 사후 분쟁의 소지를 줄일 수 있으나 경쟁이 심한 매물의 경우 계약이 지체되어 매물을 놓치거나 싸게 흥정을 했을 경우 주인이 흥정을 깨고 더 높은 금액을 요구하는 사태가 있을 수 있다. 특히 싸게 계약을 했을 경우 이런 일이 자주 일어난다.
이 과정에서 구매를 원했던 당사자의 경제적 손실(이미 집행된 빌딩, 페스트 인스텍션, 기타 조사 비용 등)은 물론 원하는 매물을 놓치는 등 금전으로 보상받을 수 없는 정신적 피해는 더욱 심각한 문제가 되기도 한다. 제값을 다 주고 살 경우에는 통상 별 문제가 없다. 계약 시 계약금으로 총액의 10%를 내며 이 계약금은 통상 에이전트가 잔금 치룰 때까지 보관한다.
법무사를 통한 계약이 위와 같은 문제가 있어서, 근래는 거의 대부분이 에이전트를 통한 현실적 계약으로 이루어진다. 이 경우 총 금액의 0.25%만 걸면 계약이 이루어진다. 이 방법은 싸게 흥정을 할 수 있으며 한번 흥정되면 주인은 흥정을 할 수 없다. 반면 매수자는 5일간(토,일,공휴일 제외; 즉 1주일)의 냉각 기간을 갖게 된다.
이 기간 내에 계약서를 검토하고 필요한 제반 조사를 완료할 수 있다. 계약서나 조사 결과에 상관없이 이 기간 내에 계약을 취소할 수 있다. 단 취소 시 계약을 하면서 걸었던 0.25%를 상실하게 된다. 이 액수는 싸게 흥정하는 이득 금액이나 기타 조사 비용을 감안할 때 사소한 금액이라고 볼 수 있다. 계약을 계속 진행하고 싶으면 그 5일이 지나기 전에 총 금액의 10%(이미 걸었던 0.25%를 뺀 잔액)을 계약금으로 에이전트에게 내야 한다.
잔금 및 등기 이전
계약이 체결되면 계약일로부터 6주가 되는 날이 통상 잔금 날짜가 된다. 이 기간 내에 양측 법무사는 계약 이행의 완결을 위한 제반 사항을 준비하며 양측 법무사와 양측 융자 은행 등 4자의 합의 하에 잔금 날짜를 정한다. 등기나 융자 등에 필요한 각종 서류는 법무사가 준비한다.
잔금 날짜가 확정되면 그 전에 구매자는 에이전트와 함께 최종 검사를 하여 구입 당시의 상태로 보존되어 있는지 여부를 확인한다. 만약 이상이 있다면 잔금을 미루거나 일부 보증금을 걸고 원상 복구한다는 조건 하에 잔금을 치룰 수가 있다. 잔금이 치루어지면 법무사가 등기를 대행해 준다.
등기가 완료되면 현찰 매입 시는 등기 권리증을 법무사로부터 인수아여 안전한 곳에 잘 보관해야 한다. 단 금융 기관 담보사는 담보가 해제될 때까지 해당 금융 기관에서 등기 권리증을 보관하게 된다. 잔금이 이루어졌다는 것이 확인되면 에이전트는 매수자에게 열쇠를 양도한다.
최초 매입 시 등기세 혜택
등기 이전에 소요되는 인지세(Stamp Duty)는 아래와 같다.
*$80,000 - $300,000 : $1,290 + $80,000 이상 초과 시 매 100불 초과마다 3.5불
*$300,000 - $1,000,000 : $8,990 + $300,000 이상 초과 시 매 100불 초과마다 4.5불
*$1,000,000 - $3,000,000 : $40,490 + $1,000,000 초과 시 매 100불 초과마다 5.5불
*$3,000,000이 넘는 부동산 구입 시 : $150,490 + $3,000,000 이상 초과 시 매 100불 초과마다 7불
그러나 처음으로 자신이 입주할 목적으로 50만불 미만의 주택을 구입할 경우 NSW 주정부에서는 등기세를 면제해 줌과 동시에 이사비용으로 7,000불을 보조해 준다.
주택 판매
에이전트 선정
한국처럼 여러 부동산에 내놓는 경우도 있지만 통상 한 곳을 선정하여 독점으로 매매의뢰 계약을 하며 통상 3개월 간의 기간으로 계약한다. 커미션은 일정한 규정이 없으며 따라서 에이전트마다 다르다. 광고비 받는 것이 원칙이나 지역에 따라 받지 않는 곳도 있다. 에이전트 커미션은 통상 매매가의 2-3%이다.
커미션, 세일즈맨수, 인지도, 광고 매체 등을 고려하여 가장 잘 팔 수 있다고 생각되는 에이전트를 선정한다. 예상 집값은 높게 매기는 에이전트를 선정하는 경우가 많은데 어리석은 판단이다. 에이전트가 집을 사는 것이 아니고 바이어가 사는 것이다. 시장가에서 너무 높은 가격을 제시하는 에이전트는 시세를 모르거나 아니면 알면서 속이는 경우이니 피하는 것이 좋다.
또한 시장가보다 높게 내어놓는다고 해서 높게 팔리는 경우는 없다. 원매자들은 지역의 모든 매물을 다 보고 다니기 때문에 가격 비교를 할 수 있다. 따라서 원매자를 막는 결과를 가져오며 이로 인해 시장에 오래 있게 되면 시장에 오래 있을수록 팔기 어렵다.
매매방법 결정
경매, 독점매매, 오픈 매매로 대별되는데 위에서 이미 언급한대로 오픈 매매는 피하는 것이 좋다. 통상 독점매매로 하는데 특히 인기가 있는 지역이나 특수한 건축 양식 등으로 경쟁을 통하면 더 높은 기대 가격이 예상되는 매물은 경매가 바람직하다. 즉 모든 매물에 언제나 경매가 유리한 것은 아니다.
매각자의 입장에서, 경매는 적지 않은 마케팅 비용을 추가적으로 부담(부동산 규모에 따라 차이가 나지만 통상 $3,000-$5,000 정도)하게 되고, 에이전트가 제대로 마케팅을 하지 못해 원매자가 없을 경우, 경매 결과는 후속되는 일반 매매에도 계속해서 많은 부담이 된다. 따라서 양심적이고 능력 있는 에이전트 선정이 무엇보다 중요하다.
솔리시터(법무사) 선정
부동산을 살 때와 같은 법무사를 선정하는 것이 편리하다고 생각하는 경우가 있는데 전혀 상관없다. 옛날 서류를 다시 쓰는 것이 아니고 모두 다시 준비해야 하니 법무사의 수수료가 자기와의 거리나 위치 등을 고려하여 편리한 곳을 선정하면 된다. 수수료는 계약서 준비 비용을 포함해서 $900-$1,200정도이다.
에이전트에게 부동산을 내놓을 때 자신의 법무사가 누구인지 알려주면 에이전트는 법무사에게 계약서를 준비하도록 요청한다. NSW주에서는 매물을 시장에 내어놓을 때 계약서를 미리 준비하도록 법으로 규정하고 있다.
인스펙션 방법
에이전트에 따라 다르지만 일정한 날 통상 토요일 45분 정도 오픈하우스를 하는 방법과 수시로 바이어가 있을 때마다 보여주는 방법이 있다. 조직적인 에이전트는 토요일 오픈하우스를 선호한다. 잘 운영한다면 토요일 오픈 하우스가 보여주는 입장에서도 편리하고 바이어끼리 부딪치게 되어 경쟁심리도 유발된다.
흥정 및 계약
에이전트가 매각자 입장에서 흥정을 하느냐 원매자 입장에서 흥정을 하느냐에 따라 약간의 차이자 있을 수 있다. 그러나 스페셜 베류, 즉 옆에 친척이 산다거나 자녀가 다니는 학교가 있다거나 등등의 원매자가 그 집을 꼭 사야 할 경우 특별히 좀 더 내는 가격이 아니라면 대개는 시장가에서 흥정이 된다.
흥정이 되면 에이전트 사무실에 가서 서명하면 에이전트가 계약을 체결한다. 매각자의 법무사가 만든 계약서이기 때문에 매각자 입장에서는 계약서 조항에 주의를 할 필요는 없다. 가격만 맞으면 다른 것은 전혀 신경 쓸 필요가 없다. 등기 이전이나 은행 융자 말소 등 모든 것은 법무사가 대행한다.
이사 및 키 반납
잔금 날짜가 결정되면 그 이전에 집을 비워주고 청소를 한 다음 에이전트에게 키를 반납한다. 커튼, 블라인드, 붙어 있는 에어컨, 샹데리아 등 집에 붙어 있는 모든 것은 그대로 두어야 한다. 쓰레기나 낡은 집기류 등은 사전에 개인 업자나 카운슬에 연락하여 치우는 것이 좋다.
잔금 및 에이전트 수수료
양측 법무사와 은행 간에 잔금 치르는 절차가 끝나면 에이전트는 매수자에게 열쇠를 내어줌과 동시에 매도인에게 10% 계약금에서 에이전트 수수료를 제한 잔금을 내어준다.
주택 임대
임대 물건 고르기
먼저 맘에 드는 임대물건을 고르는 것부터 시작된다. 에이전트마다 다 보유한 물건이 다르다. 통산 에이전트가 임대 관리를 하기 때문에 에이전트가 관리하는 물건의 세입자가 나가겠다는 서면통보(3주 전에)를 받고부터 임대물로 내놓는다.
통상 에이전트가 같이 가서 보여주지 않고 키를 주면서 보고 오도록 하는데 키를 줄 때, 통상 50불의 보증금과 아이디(통상 운전면허증) 제시를 요구한다. 보고 와서 키를 돌려받을 때 50불을 환불해 준다. 키는 통상 30분 정도 여유를 주는데 다른 에이전트 키까지 받아서 한꺼번에 보고 오느라 늦게 돌려주게 되면 벌금을 내라는 경우도 있으니 가능하면 빨리 보고 반환해야 한다.
주택 임대 신청서 작성
마음에 드는 물건이 있으면 일주일분 임대료를 걸고 임대 신청서를 작성하여 에이전트에 제출한다. 이를 작성하면 모두 임대 결정이 이루어진 것으로 착각하는 경우가 있는데 이는 글자 그대로 신청 중임을 유의해야 한다.
신청인의 신용조사
신청서를 제출하면 그를 근거로 에이전트는 신용상태를 확인한다. 통상 현재 살고 있거나 이전에 살았던 곳의 임대 관리 에이전트에게 임대료를 잘 내고 있는지 혹은 잘 냈는지 등을 확인하며 직장이나 기타 수입 상태를 확인한다.
따라서 갓 입국한 경우나 임대를 살아본 적이 없는 경우 신용 상태 확인에 애로가 있을 수 있으며 이로 인해 임대하지 못하는 경우도 있다. 이럴 경우 에이전트는 이곳에 오래 살고 있는 보증인을 요구하기도 한다.
에이전트가 신용상태를 확인한 후 허락을 하면 임대차 계약을 하게 되는데 만약 허락을 한 후 계약을 하지 않겠다고 하면 신청 시 걸어 둔 1주일 분 임대료는 돌려받지 못한다.
주택 임대차 계약서(Residential Tenancy Agreement)
에이전트가 허락을 통보하면서 계약할 일시를 정해준다. 통상 입주 1-2일 전에 계약을 하게 되는데, 계약서 작성 시는 여권, 운전 면허 등 본인을 증명할 수 있는 제 증명과 계약금(4주치 본드, 2주치 선불 집세, 계약서 작성비 $15)을 준비해야 한다. 본드는 정부기관인 본드국에 보관된다.
에이전트가 준비한 계약서에 서명 날인하여 1부를 받으면 계약이 되는데 키는 통상 하루 전에 받는다. 미리 계약했다고 해서 미리 키를 받는 것은 아니다. 통상 6개월 단위로 계약을 하며 쌍방 간의 합의 하에 그 이상의 계약도 가능하다.
계약 기간이 끝나면 재계약을 하는 것이 원칙이나 통상 재계약 없이 자동적으로 연장하며 이럴 경우 집주인이 내보내고자 할 때는 2개월 전의 서면 통고로 계약이 해지된다. 세입자가 나가고자 할 때는 3주 전 서면통고로 나갈 수 있다.
컨디션 레포트
계약서와 함께 교부 받는 것이 컨디션 레포트이다. 이는 임대 물건의 상태를 항목별로 점검해 놓은 양식인데 에이전트가 점검 사항을 적어 놓은 양식이다. 세입자는 입주한 후 자신이 항목별로 점검하여 에이전트의 의견 옆에 자신의 의견을 적어 접수 후 일주일 내로 에이전트에게 갖다 주어야 한다.
이는 차후 이사 나갈 때 변상 문제가 대두될 경우 중요한 자료이니 신중하게 작성해야 하며 에이전트에게 갖다 주면 에이전트가 다시 서명한 후 1부를 되돌려 주는데, 추후 분쟁 발생 시를 대비하여 잘 보관해야 한다.
전기 가스등 신청
입주 전에 미리 전기, 전화, 가스 등을 신청하여 준비하는 것이 좋다. 주말이나 공휴일 등에 급하게 연결하려면 추가 경비가 든다. 이는 에이전트와 관계없는 세입자 자신의 일이다. 수도료는 집주인에게 내게 되어 있어서 따로 신청할 필요가 없으나 기본 사용료 외에 추가 사용료는 세입자가 내게 되어 있다.
임대 종료
계약 기간 만료 시 이사를 나가겠다면 만료 2주 전에 서면으로 에이전트에게 통보해야 한다. 계약 기간이 종료된 후 계속 살다가 이사를 나가겠다면 3주 전에 서면으로 통보해야 한다.
집주인이 세입자를 내보내기 위해 통보할 경우, 계약 만료 시에는 2주의 통보를 하지만 만료 후 살고 있는 경우는 위에서 말한 대로 60일 전에 통보해야 한다. 그러나 집이 팔렸을 경우에는 30일 전에 통보하도록 되어 있다. 집이 팔렸더라도 계약 기간 내에는 나가라고 할 수 없다.
그러나 임대료를 2주 이상 내지 않았다든지 기타 계약서의 조건을 세입자가 어겼을 경우 2주 전 통보로 나가라고 할 수 있다.
임대 보증금(본드) 환불
이사를 나간 후 에이전트가 집 상태를 점검하면서 입주 시 컨디션 레포트와 비교하여 아무 하자가 없다면 보증금 전액이 환불된다. 그러나 카페트 클리닝이나 기타 청소 상태가 완벽하지 못할 경우 청소 비용을 삭감한다.
에이전트의 의견과 세입자의 의견이 일치하여 삭감할 금액이 확정되면 본드 반환청구서에 에이전트와 세입자가 서명하여 본드국에 보내면 삭감액은 에이전트에게, 나머지 본드는 새로 이사간 주소로 세입자에게 보내준다. 급하거나 타 주로 이사 갈 경우 청구서를 들고 본드국에 찾아가면 그 자리에서 수표를 끊어준다.
에이전트와 세입자간의 의견이 일치하지 않을 경우 간이 재판을 청구하여 판결을 받는다. 간이 재판은 변호사나 제3자의 도움을 받을 수 없으며 통역이 필요하면 사전에 신청하여 정부에서 무료로 통역을 제공받을 수 있다.
