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“아래 내용은 모두 이민법인대양의 EB-5 전문 분석가가 직접 작성한 내용으로 무단 도용을 금합니다.”
[정부 기관 투자금과 대출금] 일반적으로 연방, 주, 카운티, 시 등 정부 기관에서 투자를 하거나 대출금이 있는 프로그램이 보다 안전한 프로그램이라고 생각하는 경우가 많다. 일반적으로는 프로그램이 정부 정책이나 개발 방향과 일치하기 때문에 투자를 받거나 대출을 받을 수 있는 것이므로 맞는 얘기이지만, 이를 맹신해서는 절대 안 된다. 우리나라에서 발생한 여러가지 사례들만 보더라도 왜 맹신해서는 안 되는지 쉽게 판단할 수 있을 것이다. 정부 기관 투자금과 대출금 또한 어떤 관점에서 보면 “눈먼 돈”이라고 생각할 수도 있기 때문이다. 이와 함께 챙겨보아야 할 것은 정부의 실제 참여 정도이다. 투자된 자금의 비율은 물론, 자금만 투자된 것인지 직접 프로그램에 참여하여 프로그램을 관리 감독하고 있는지 등을 파악할 수 있으면 프로그램의 안전성과 신뢰성을 보다 정확하게 검증할 수 있다. [투자사 투자금] 개발 회사가 아닌 전문 투자회사나 일반 회사의 투자금이 포함되어 있는 프로그램도 일반적으로는 안전성과 신뢰성이 높다고 할 수 있다. 이들도 당연히 프로그램에 대한 평가를 거쳐 투자를 결정하였기 때문이다. 또한 다른 회사로부터 투자 유치를 받았다는 것 자체가 개발사의 안전성과 신뢰성을 보여준다고 할 수 있다. 여기서 검토해야 할 사항은 단 한 가지로 투자사 투자금이 EB-5 투자자투자금 보다 실제적으로 상환 우선 순위에 있느냐 하는 것이다. EB-5 투자자 투자금 보다 앞 순위에 있다면 이것은 융자이지 투자가 아니다. 제대로 된 투자는 중장기적인 투자의 개념으로 지분 취득 등의 방법을 통한 이익 창출을 택하지 단순 융자금처럼 상환 우선 순위에 이름을 올리는 것은 아니기 때문이다. [은행 융자금] 미국투자이민 프로그램의 자산 (토지, 건물, 권리 등)을 담보로 은행에서 융자를 하는 경우가 많다. 이 경우 거의 대부분 은행은 1순위 담보권을 가지기 때문에 은행 융자금이 있는 프로그램의 EB-5 투자자 투자금은 2순위 담보권을 가지게 된다. 그러나 EB-5 투자자 투자금이 2순위 담보권을 가지게 된다는 이유로 은행 융자금이 있는 것이 안 좋은 프로그램이라는 판단은 100% 틀린 것이다. 은행은 프로그램이 확실하다 싶지 않은 곳에는 융자를 해주지 않으며, 담보 가치 또한 정확하게 산출하여 검토하기 때문에, 단순하게 생각하는 것과는 반대로 프로그램의 안전성과 신뢰성을 어느 정도 입증해 준다고 볼 수도 있다. 중요한 것은 은행 융자금이 차지하는 비율이다. 적정 비율을 넘어서는 과도한 은행 융자금이 있을 경우, 최악의 경우 1순위에서 은행이 융자금을 회수하고 나면 2순위인 EB-5 투자자 투자금 회수할 자금이 없을 수 있기 때문이다. [New Market Tax Credit (NMTC)] 저 소득 지역 투자 활성화를 위한 지원 자금으로 민간 부동산 개발 프로그램만 받을 수 있는 혜택이다. 전체 투자금의 최대 39%까지 받을 수 있으며, 7년간의 융자 기간(이자는 최초3년간 5%, 이후 4년간 6%)을 가지게 된다. 엄밀히 말해서 모든 Tax Credit는 융자금에 속한다. 다만, NMTC 전담 기관의 승인을 받아야 한다는 조건이 있고, 이러한 승인을 받을 수 있다는 것은 프로그램이 어느 정도의 안전성과 신뢰성을 갖추고 있다는 것을 간접적으로 입증해 준다는 점은 있다. 그러나 위에서 언급한 정부 기관 투자금과 대출금 항목의 내용과 같이 NMTC가 있으면 무조건 좋다고만 생각하는 것은 위험할 수 있다. [기타 융자금] 은행이 아닌 다른 금융회사의 융자금이 있는 프로그램에 대한 투자는 다시 한 번 생각 해 볼 필요가 있다. 일단 은행 보다는 이율이 높고, 은행에서 융자가 안되기 때문에 은행이 아닌 곳에서 융자를 할 수 밖에 없는 상황이라는 것을 보여 주기 때문이다. 그만큼 프로그램의 안전성과 신뢰성이 떨어진다고 생각하면 된다. 그러므로 융자금을 확인할 때는 융자 기관이 은행 인지 아니면 다른 금융회사 인지를 확인해 보는 것이 중요하다. - Part 3. 에서 계속
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