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“아래 내용은 모두 이민법인대양의 EB-5 전문 분석가가 직접 작성한 내용으로 무단 도용을 금합니다.” 투자금 회수는 최근 미국투자이민 EB-5 투자자들의 가장 큰 관심이다. 조건부 영주권과 조건 해지 승인 거부율이 과거 대비 큰 폭으로 하락하여 안정성을 보이고 있는 현 시점에서, 프로그램의 선택 기준은 높은 투자금 회수 가능성과 안전하고 확실한 담보를 제시하는 것에 있다고 해도 과언이아니다. 그럼 투자금 회수를 위해서 중요하게 보아야 할 사항은 무엇인가? 지금까지도대부분의 투자자들과 투자이민을 소개하는 회사들은 담보 가치에만 집중해 왔다. 물론 투자금 대비 담보의가치는 대단히 중요한 요소이다. 그러나 최종적으로 담보 가치를 따지게 되는 시점은 최악의 경우이다. 정상적인 투자금 회수 과정 즉, 비즈니스 모델과 그 사업성에 대한분석은 생략하고 마지막 최후의 보루인 담보에만 집중하여 투자금 회수가 되느냐 안 되느냐를 따진다는 것은 하나만 알고 둘은 모르는 것이다. 미국투자이민의 경우 투자 목적은 정식 영주권 취득과 투자금 회수이다. 이목적을 달성하기 위해서는 프로그램이 당초에 계획된 대로 차질 없이 진행되어 충분한 고용을 창출해 내는 것과 함께 투자 기간 만료 후 투자금을 확실하게상환할 수 있을 만큼의 수익을 올리거나 자산 또는 비즈니스 가치를 올려야 한다. 이 목적을 달성할 수 있는지를 확인하기 위해 필요한 것이 비즈니스 모델과 사업성이다. 비즈니스 모델이 과연 현실성이 있는지, 실행이 가능한 것인지, 믿을 수 있는지 등을 파악하고, 그 비즈니스 모델을 가지고 사업을할 때 성공을 거둘 수 있는지에 대한 분석이야 말로 성공적인 미국투자이민의 열쇠이다. 비즈니스 모델과사업성에 대한 제대로 된 분석이나 파악 없이 단순히 담보 을 가지고 프로그램을 판단하는 것만으로는 다소 부족하다.많은 자료를 확인하여 사업성이 확실한 신뢰성 있는 프로그램을 선택하는 것이 필요하다. 한편, 최악의 상황에서 투자금 회수를 보장 받을 수 있는 담보의 경우, 중요하게 보아야 할 사항은 담보 제공의 내용과 함께, 그 담보의가치와 성격을 정확하게 파악해야 하는 것이다. 일단 확실한 담보인지는Loan Agreement, 미국의 부동산 등기부라고 할 수 있는 Grant Deed 등담보가 제공되는 내용을 확인해 보아야 한다. 담보의 형태는 가장 일반적인 부동산 개발 프로그램은 주로프로그램 진행 대상 토지와 개발 후 건물이 되는 경우가 많고, 이외에 라이선스, 분양권, 임대권, 지상권, 채굴권, 제작물, 기계및 장비, 매출 채권, 발행 채권, 제3자 지급 보증 등으로 다양하다. 담보의 가치는 제3자가 객관적인 시장가치에 근거하여 평가한 것을 기준으로보면 된다. 그러나 실제로 생각하여야 할 것은 최악의 상황에서의 담보 가치이므로 현 시점에서 평가된가치를 근거로 한 최악의 상황과 투자 후 시간이 경과된 시점을 가정한 상태에서의 담보 가치 판단이다. 즉, 현 시점에서의 담보 가치가 100이라면 과연 최악의 상황에서의 담보가치는 얼마로 볼 수 있는지 이다. 이러한 관점에서 보면 담보의 성격에 따라 주의 깊게 고려해야 할 것은 다음과 같다. 부동산 개발 프로그램의 경우 프로그램이 실패로 돌아갈 경우에는 토지의 가치는 떨어지고 건물은 제대로 완공되지않을 수 있으며, 건물이 완공된 경우라도 분양이나 임대가 지지부진할 수 있다. 라이선스, 분양권, 임대권, 지상권, 채굴권의 경우도 실패한 프로그램의 권리에 대한 가치가 어떻게될지에 대한 판단이 필요한 사항이다. 제작물과 기계 및 장비의 경우는 노후화에 따른 감가상각을 고려해야하며, 일반에 재 판매가 가능한지 여부도 또한 검토해야 한다. 매출채권의 경우에는 채무자의 재정 능력 및 지급 이행에 대한 보증 여부를 확인하는 것이 필요하다. 발행채권의 경우에는 채권의 이율과 만기에 따른 투자금 회수 시점, 지급 보증 등에 대한 판단이 필수적이다. 제3자 지급 보증도 적어도 지급 보증한 제3자의 재정 능력에 대한 확인은 필요할 것이다. 큰 돈을 투자하는 프로그램인 만큼 우선적으로 비즈니스 모델과 사업성을 검토하고,위에서 설명한대로 담보의 성격에 따른 제대로 된 담보 가치 판단 후에 투자 프로그램을 결정한다면, 적어도투자금을 모두 회수하지 못하는 경우는 없을 것이라고 확신한다.
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